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空屋幢幢的鬼城

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靠著「四萬億(兆)」,企業踏破了政策批復者的大門,但如今,有多少已墜入深淵?房地產業,正是重災區。中國政府曾因持續調控政策功虧一簣而扼腕,卻未料產能過剩及企業資金鏈斷裂的惡果結成,房市會冷至冰凍了社會信心。這牽連的,已不止是老百姓,而是中國經改的穩定。如一座座浮起的冰山,中國主政者如何順利扭轉這不定時的撞擊,儼然成為當前最棘手的問題...

 6月中旬,正是康巴什新區一年氣候最佳的季節,漫步在內蒙古自治區鄂爾多斯市政府精心打造的烏蘭木倫景觀湖畔,非常賞心悅目,但總覺得少了些什麼?原來,是缺少了「人氣」。

 美國時代雜誌在2010年4月曾經報導康巴什新區是座建築豪華、卻無人居住的「鬼城」。時隔4年後,本報記者親訪康巴什,當地人氣依舊稀落;原本滿街的超跑豪車,如今也難覓其蹤。

地產商 齊聚鄂爾多斯淘金

 「因煤而盛,也因煤而衰」,可以說是鄂爾多斯的最佳寫照。2003年,因為亞洲金融風暴而進入冰河期的中國煤炭行業,因為中國經濟再起活力、「電煤告急」,煤炭行業進入了「黃金十年」。鄂爾多斯正式煤儲量高達全中國的六分之一,在8.7萬平方公里的土地上,號稱7成的地表下都藏有煤礦,也成為煤價反彈的最大受益者。

 鄂爾多斯市政府從2000年開始,花了5年時間,將一片荒蕪的大草原建設成美輪美奐的康巴什新區,並於2006年將黨政機關遷至此地,城市設計規模可容納百萬人,並計劃在2020年移入30萬人。

 這美好遠景,吸引了大批房地產商前來淘金。2011年高峰時,全市房地產企業超過400家,當地能源企業幾乎全都投身房地產業務。房地產商們大肆圈地開發,使得康巴什新區、東勝區房屋出現嚴重的供給過剩。

 2011年年初,鄂爾多斯房價平均每平方公尺7,323元人民幣(下同),精華的東勝區和康巴新區,部分項目更喊到每平方公尺2萬元,折合約每坪30萬元台幣,已相當於台中、高雄的房價。

高利貸盛行 埋下隱憂

 從事旅遊和精緻農業的九城宮集團總經理蘇雙權,是土生土長的鄂爾多斯人,回想近10年的暴起暴落,感觸尤其深刻,「鄂爾多斯人比溫州人更不如。溫州人有錢,是集資去投資,鄂爾多斯人卻拿去揮霍!」。

 談到這些暴發戶,蘇雙權說,很多人買豪車,買新房,剩下的錢呢?存在銀行年利率還不到2%,借給民間融資公司,基本起跳利息2分(每月利息2%),放個100萬元,每個月就有2萬元收入。

 很多人都說,「何必去辛苦工作每月賺個幾千元,放高利貸可以不用幹活,隨時請人吃飯、唱歌都還有剩。」

 曾在康巴什新區承接房屋代銷業務的台商范志凌說,除了煤老闆高價收購鄂爾多斯老百姓的土地,當地政府開發新區,也開出高額的拆遷費。原本貧窮的居民,跟著煤老闆富起來了。煤老闆成為億萬富翁,這些居民也成為身懷數百萬元現金的小財主。

 當時,路上掃街的人少了,開出租車的也少了;高檔餐廳酒店,日日豪客盈門,街上保時捷、法拉利、賓利屢見不顯,雙B豪車、路虎越野車根本稱不上當地的豪華車。范志凌說,鄂爾多斯土豪們搭出租車,明明只要8元車資,但出手就是百元大鈔,而且不用找,「土豪指著百元鈔票對師傅說,我說這是10元就是10元。」

 然而,2012年底,煤炭嚴重產能過剩,價格直線滑落,煤炭行業儼然進入新的冰河期。鄂爾多斯首當其衝,經濟放緩,許多後遺症接續出現:許多企業停工、外來人口減少、服務業蕭條,以及最令人擔心的民企資金鏈趨緊。

 而且過去煤價持續上漲,房價也跟著上漲,煤老闆和開發商的資金需求也就越大;於是,高利貸業者甲借給乙,乙又借給丙,丙再借給丁。轉了四、五手之後,利息已飆高到2、3角(每月利息20~30%)。一場溫州式的信貸危機正蠢蠢欲動。

資金斷鏈 爛尾樓充斥

 湧入煤炭、房地產高的龐大資金開始蒸發,民間融資業者開始承受不住利息的壓力,資金鏈斷裂從高利貸不斷轉手的下游業者開始爆發,並向上游的土豪們擴散。

 鄂爾多斯出現在建的樓盤停工,康巴什和東勝鐵西至今仍隨處可見蓋一半的爛尾樓。至於蓋好的房子呢?外來人口減少,這些房子當然賣不出去。康巴什新區常駐人口仍僅有7.2萬人。

 如今,鄂爾多斯的房價足足打了6折,平均每平方公尺僅剩4,612元,康巴新區部份房產項目甚至不足3,000元,更遑論許多資金鏈斷裂的炒房者,以不到2,000元賣房求現。

空屋多到10年也賣不完

 土豪們當初投入融資公司的資金血本無歸,炒房買來的房子也空在那裡,脫不了手,形成了康巴什和東勝一處處被稱為「鬼城」的小區。蘇雙權說,「這些空屋,看來10年都賣不完。」

 范志凌說:「現在你看康巴什,掃街的也回來了,市區的出租車也多了。」

 根據最新數據,5月份,全中國70大中城市,新建商品住宅和二手住宅房價較上月下跌的數量均達到35個,比上月分別增加27個和13個,這反映出大陸主要城市樓價,並未止跌。除此之外,前5個月銷售普遍疲弱,銷售金額占全年目標平均達標率僅3成。

 房市重振無力,無疑成為拖累中國經濟穩定成長的指標之一。

 入夜之後,康巴什新區幢幢空屋把城市刻畫得無比寂寥,范志凌說,康巴什現有房市存量若要全部脫手,「若以常住人口7萬、一戶3口計算,無論長幼平均每人將擁有3套房、每戶擁有7套房。」

 大陸申銀萬國證券的最新研究報告也應證了范志凌的說法。報告估算,鄂爾多斯房市的供需比高達385.4%,意即市場供應量比需求大了近4倍。而全中國,這個數據僅為119%。