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地上權住宅 配套還沒到位

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有人主張,購買地上權住宅,就等於是長期租屋的概念,是另類的「住有其居」。「有屋沒有地」的地上權住宅,近幾年如雨後春筍般快速冒出。根據全球資產管理公司統計,這5年來全台有34筆地上權案脫標,總脫標金額逾560億元;其中,住宅用地共計12處,脫標金額將近110億元。

 這些成功脫標的地上權土地,可望在往後幾年陸續推出地上權宅銷售。但地上權住宅的法令配套到位嗎?買地上權住宅相當於租50年或70年的房子嗎?

 部分建商看好「地上權住宅將是市場趨勢」,尤其在地價昂貴的雙北都會區,加上財政部鬆綁地上權分割限制、國產署也把設定年限從50年延長至70年,相對使市場接受度逐漸提升。

不過,房地產界針對買方客戶作調查發現,高達7成的人不認同地上權住宅,也不認同地上權住宅是長期租屋的概念。因為除了房價稍低之外,地上權住宅比一般住宅要多承擔3大風險:較貴的利息、偏高且不易估算的地租和房屋稅、日後轉手不易等。

目前的地上權住宅可分為地上使用權、地上租賃權2種,但都沒有土地所有權,並有50年或70年的存續年限限制。

其中,地上使用權是擁有房屋產權,例如位於北市信義計畫區的「台北花園」,建商向國產局標得地上權土地後,興建房子分割產權再出售,屋主擁有地上權房屋產權持分,在法律上等於有物權可向銀行貸款,融資較為容易。

至於地上租賃權,是指沒有房屋產權、只有使用權,土地也只有租賃權,例如市民大道上「京站」,屋主沒有土地所有權、房屋所有權,房屋使用權必須交付指定貸款銀行京城銀行信託,和建商之間的契約是屬於民法債權的「租賃權」而非「物權」。

 不過,地上權住宅的銀行貸款成數、稅賦,都遜於一般產品。以貸款成數來說,約4~6成,貸款利率也會高出1~2%左右;以稅賦來說,台北市財政局6月4日宣布,京站使用權房屋如供自住使用,可申請按1.2%稅率課徵房屋稅,至於非自用住宅住戶,房屋稅則還是高達3.6%。

 至於地租,則依公告地價每年繳交3.5~5%,以政府每3年大幅調高公告地價、目前公告地價是市價的5成來看,往後50年、屋主恐怕要負擔現在1倍的地租。另外,二手流通市場上,地上權宅由於房價遞減、銀行貸款意願低,屋主日後轉手相對不易。

 因此,地上權宅儘管可以成為高房價之下的另類選擇,但稅賦、貸款等配套若不解決,對於自住者來說,恐怕還是另一種居住不正義。