1999年9月21日凌晨，中部集集山區發生芮氏規模7.3級的逆斷層型地震，全國房屋全倒的有51,711間，半倒的更多達53,768間，總計造成2,415人死亡，29人失蹤，11,305人受傷。今（2016）年2月6日，就在家家戶戶準備迎接農曆春節前夕的大清晨，高雄美濃發生芮氏規模6.6級地震，緊鄰的台南市有些房屋因而倒塌或嚴重受損，光是永康維冠金龍大樓倒塌案就奪走了115條寶貴生命。地震造成的傷害，生在台灣的我們都有刻骨銘心的經驗：居安思危，理該是這塊土地每個人天生就有的基因;只是不知道哪個環節出了問題，等復原工作告個段落，似乎總有一些人又心存僥倖，選擇隨著時間淡忘或碰運氣。

　根據內政部的資料，我國老舊房屋比比皆是，且人口密集的大都會情況更為嚴重。以去（2015）年底為例，我國住宅總量834萬戶，平均屋齡28.29年。首善之都台北市，平均屋齡31.53年，較全國平均屋齡還高出3年多，其中屋齡逾40年的佔比達22.97％，逾30年的更高達61.27％。這些老舊房子有個共同特色，就是耐震係數與根據921修訂的現行標準相去甚遠，一旦碰上大地震後果可能不堪設想。而且隨著時間經過，這些房子的老舊程度只會越來越嚴重。因此，國人應該要嚴正地認識，住宅或房屋快速老化的問題可能比人口快速老化更為險峻。果然如此，都市更新問題應該跟人口快速老化問題一樣，納入現階段最重要的國家安全課題之列。

　都市更新不只關係人民的生命財產安全，同時也攸關國人的尊嚴與幸福感。近些年來，我國經濟停滯空轉，亞洲鄰國則多急起直追，許多城市的景觀與風情早就後來居上超越台北，國人從國外回國，看到肆無忌憚的鐵窗與雜亂無章的招牌依然如故，心中的落寞與無奈經常久久不能自已。特別期待政府能積極加速推動都市更新，幫國人找回一些失落已久的尊嚴。再者，台北居大不易早已是年輕人揮之不去的夢魘，當然就更加期待借鏡國外經驗加速都更，特別是公辦都更以同時解決社會住宅提供問題。事實上，這種幸福感正是近年來新加坡、韓國與日本都更備受歡迎的理由。

　公共利益固然是推動都更最重要的考量，但無可諱言，處理失當亦可能衍生龐大的社會成本。迷信優勢警力而忽略充分溝通協商，可能引發嚴重的社會抗爭，2012年3月28日強拆文林苑王家民宅案就是最典型的例子。上（7）月2日永春都更案最後不同意戶民宅順利拆除，儘管受拆戶仍決意興訟，但社會氛圍已不像過去一面倒地隨之起舞，加上柯文哲市長受訪時亦堅定表示未來都更之路仍將持續推動，時移勢遷，台灣的都更之路隱然已曙光再現。再加上新政府長期主張公辦都更，相信未來中央與地方政府一定能攜手合作，都更新局殊值期待，金融機構值得密切注意這個發展趨勢。